covid - 19相关的错位继续推动自我存储繁荣

2020年春天，新冠肺炎迫使大学生搬出宿舍，迫使数百万美国人清理地下室和闲置房间，作为远程办公空间，或者干脆搬走，它向已经很火的400亿美元自助存储市场发出了信号。

大流行病爆发20多个月后，自我储存能力仍然很强。

“在我们的世界里，活动是好事，”克利夫兰Compass Self Storage公司的总裁兼首席执行官托德·阿姆斯代尔(Todd Amsdell)说。“当东西在四处移动时，这有利于存储——而随着这场大流行，有很多东西在四处移动。”

Compass在15个州经营着98家自助仓储店，其中两家位于克利夫兰地区。

DealPoint Merrill总裁Sterling McGregor赞同Amsdell的观点。这家总部位于加州的开发商目前正在帕尔马高地(Parma Heights)的商铺Pearl & 130广场(Shops at Pearl & 130 plaza)附近建设一座拥有1100个单元、11.72万平方英尺(约合1.73万平方英尺)的温控设施。过去两年里，它把里士满高地(Richmond Heights)里士满城镇广场(Richmond Town Square)的前梅西百货(Macy's)和洛雷恩大道(Lorain Avenue)西区的巨鹰百货(West Side Giant Eagle)改造成了生活仓储(Life Storage)门店。

麦格雷戈说，克利夫兰地区的第四个自储开发项目“正在合同中”。

“COVID-19是几十年来存储方面最好的消息。原因是有很多错位，人们被裁员，被驱逐，或者离开他们的工作，搬家。我们都听说过“伟大的辞职”。当人们因为某种原因流离失所时，他们需要一个地方放他们的个人物品。”

事实上，根据行业观察人士马克斯•斯特劳斯(Max Straus)的说法，全国的人均仓储需求在历史上一直徘徊在7至8平方英尺左右，现在正在上升。strauss表示，在迈阿密等一些快速增长的市场，人均需求接近9平方英尺;加州圣何塞;得克萨斯州奥斯汀市;以及南卡罗来纳州的查尔斯顿。

这种需求的增加反过来又推高了入住率和租金价格。

"在全国各地都有设施的机构业主以及Extra Space (Storage)等房地产投资信托基金，他们尽可能频繁地推高租金，而且他们也在追踪这些数字，" Straus表示。

Yardi Matrix汇编的数据显示，7月份，全美10x10英尺、非气候控制单元的租金达到了平均127美元，比2020年7月上涨了10.4%，是Yardi自2016年开始跟踪租金以来的最高纪录。同年8月，类似尺寸的气候控制设备的全国平均价格达到145美元，同比上涨12.4%，仅略低于2016年8月147美元的历史最高价格。

然而，施特劳斯认为，正是由于持续的高入住率，才使得大公司“几乎不停停地购买或建造更多的仓库”。

“我与一家地区运营商合作，他们在15至20年前建造了存储设施，当时人们说不要建造，因为存储设施太多了。现在，已经过去了将近20年，他的入住率仍然保持在90%左右。”“我们在中西部地区的大多数设施的入住率都在90%到92%之间。”

斯特劳斯表示，克利夫兰和阿克伦等二线市场尤其具有吸引力，许多较大的都市区已经被认为“建设过度”。

他说:“只要人口有一些增长或非常轻微的人口减少，就会有房地产投资信托公司或地区运营商关注这个(地区)。”

Yardi的商业智能经理Doug Ressler表示，在过去的两年中，克利夫兰市场已经建成了七处自储物业，总面积达53.6万平方英尺，约占当地市场库存的4%。有18个开发项目正在开发中，还有7个项目正在建设中，其中包括DealPoint在帕尔马高地的开发项目。

其他计划或预期的项目包括一个131000平方英尺的CubeSmart自我存储在梅菲尔德山庄的金门大道,104000平方英尺的林肯的方式自我存储现场前紧密的凯马特,和一个92000平方英尺的存储属性诺丁汉路上在克利夫兰,雷斯勒说。

还有一个问题是，当地市场能吸收多少存货。Amsdell认为，与克利夫兰不同的是，达拉斯、纳什维尔和佛罗里达州奥兰多等高增长市场中，有很大一部分新住户往往没有地下室和/或“深层的本地家谱”，如果有需要，他们可以把自己的东西藏在那里。

“在克利夫兰这样的市场，人们有祖母的车库或兄弟的阁楼，诸如此类的东西，”他说。

Amsdell说，市场饱和是“我们100家门店中只有两家在这里的原因。”

“我们看到达拉斯的利用率是每人12平方英尺，”他说。“在克利夫兰，这个数字更像是5。”

尽管如此，Amsdell相信在当地还是有机会的，他和麦格雷戈都谨慎地指出，用麦格雷戈的话来说，“并不是所有的存储空间都是平等的。”

麦格雷戈认为，克利夫兰实际上是“供应不足”的“A级”气候控制仓库，它使家庭和商业商品免受极端湿度和温度的影响，通常位于突出的零售区域，而不是孤立的工业园区。

他说:“所以，把你的东西放在我们的大楼里你会感觉更好，因为它不会暴露在自然环境中，而且有24小时的安全措施、摄像头、监控等等。”

施特劳斯说，在人流量大的地区找到一幢空置的商业大楼，把它改造成储物间是比较容易的。如何合理规划和批准则完全是另一回事。

“很多城市根本不喜欢仓储，”他说。“没有多少收入来自所得税;房地产估值的提高并没有带来多少资金。他们更愿意把它建在郊区，或许可以作为工业和住宅之间的缓冲地带，那里的交通流量通常不一样。”